„Immobilienmarkt 2019“ EHL Pressekonferenz

EHL Gruppe bleibt auf Erfolgskurs

Mit einem weiteren starken Jahr konnte die EHL Gruppe 2018 an die exzellenten Ergebnisse der vergangenen Jahre anschließen.

Insgesamt wurden 2018 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von 545.000 m² (Investment: 430.000 m², Büro 43.000 m2, Wohnen 72.000 m²) über die Tochtergesellschaften EHL Investment Consulting, EHL Gewerbeimmobilien (Büro und Einzelhandel) sowie EHL Wohnen vermietet oder verkauft. Besonders bemerkenswert war dabei die Entwicklung im Bereich Wohnen: Insgesamt wurden 1.200 Wohnungen vermietet oder verkauft, davon entfielen ca. 200 Einheiten auf den Verkauf von Vorsorgewohnungen für Anlagezwecke.

Nicht weniger eindrucksvoll entwickelte sich das in der Tochtergesellschaft EHL Immobilien Bewertung angesiedelte Bewertungsgeschäft. 2018 konnten Objekte mit einem Gesamtwert von über 11 Mrd. Euro bewertet werden.

„Auch 2018 profitierten wir von einem positiven Marktumfeld“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien Gruppe. „Die guten Ergebnisse verdanken wir neben zahlreichen Neukunden auch unseren langjährigen Kunden, welche wir in sämtlichen Dienstleistungssparten betreuen und die mit uns viele Jahre gemeinsam gewachsen sind.“

Neue Bauordnung und OGH-Urteil zu Lagezuschlägen belasten den Wiener Wohnungsmarkt

Nach mehreren Jahren, die durch ein deutlich steigendes Angebot auf dem Wiener Wohnungsmarkt geprägt waren, könnte 2019 ein Ende oder zumindest eine deutliche Verringerung der Dynamik bringen, obwohl die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin sehr hoch und das Preisniveau für Wohnungsanbieter entsprechend attraktiv ist.

Auslöser für die drohende Abflachung sind Entscheidungen von Politik und Justiz, die die Rahmenbedingungen für Grundbesitzer, Bauträger und Vermieter wesentlich beeinflussen.

  • Vorgezogene Verschärfung der Abbruchbestimmungen für Gründerzeithäuser: Die neuen Restriktionen beim Abbruch werden die Möglichkeiten zum Neubau in traditionellen Wohnlagen einschränken. Wesentlicher aber ist, dass das blitzartige Inkrafttreten der Vorschrift im Juli 2018 Investoren und Bauträgern deutlich vor Augen geführt hat, wie sehr sie im Bereich der Vollanwendung des MRG von schwer kalkulierbaren politischen Rahmenbedingungen abhängen. Diese Planungsunsicherheit wird die Investitionsbereitschaft in diesem Marktsegment empfindlich dämpfen.
  • OGH-Urteil zu Lagezuschlägen und neue Lagezuschlagskarte: Die Entscheidung des OGH zum Lagezuschlag im Richtwert und die daraus resultierende neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien führt dazu, dass sowohl Investoren als auch Mieter verunsichert sind. Als Konsequenz werden mehr Wohnungen leer stehen oder statt vermietet verkauft werden. Dieser Effekt wird rasch auf dem Markt spürbar werden.
  • Höherer Anteil geförderter Wohnungen bei Neuwidmungen: Mit dieser in der neuen Bauordnung enthaltenen Vorschrift kann zwar langfristig die gewünschte Dämpfung der Bodenpreise erreicht werden, aber Grundbesitzer werden bereits geplante Verkäufe verschieben, daher können weniger Projekte gestartet werden und das wird sich mit etwas Verzögerung negativ auf die Fertigstellungszahlen durchschlagen.

„Für den Wohnungsmarkt, der seit Jahren wegen des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt ist, sind das keine guten Nachrichten,“ erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH. „Langfristig mag das politisch gewünschte Ziel, den Anstieg der Bodenpreise zu bremsen, durchaus erreicht werden, aber kurz- und mittelfristig wird das Wohnungsangebot negativ beeinflusst. Damit könnte auch die leichte Entspannung bei den Wohnungspreisen und Wohnungsmieten ein Ende nehmen.“

2019 wird die Fertigstellungszahl durch die genannten Änderungen der Rahmenbedingungen noch nicht nennenswert beeinflusst. Bauernfeind rechnet mit einer Stabilisierung der Fertigstellungszahl auf dem hohen Niveau von ca. 11.500 Einheiten, der Anstieg der Mieten und Wohnungspreise wird zumindest nicht wesentlich höher als die Inflationsrate ausfallen. „Auch 2019 wird der Neubau von zahlreichen freifinanzierten Großprojekten geprägt. Wohnen wird nicht billiger werden, aber Wohnungssuchende können aus einer großen Vielfalt sehr unterschiedlicher Projekte mit hoher Qualität wählen.“

Immobilienangebot von EHL auf immoads.at

Fertigstellungswelle am Wiener Büromarkt führt zu starkem Anstieg der Neuvermietungen

Der Wiener Büromarkt war 2018 von der höchsten Fertigstellungsleistung seit mehr als zehn Jahren geprägt. Insgesamt kamen 260.000 m2 hochwertige Büroflächen auf den Markt, unter anderem Großprojekte wie der Austria Campus (160.000 m2) am Praterstern, The Icon Vienna (74.200 m2) am Hauptbahnhof oder das ViE (13.800 m2) an der Erdberger Lände.

Diese Fertigstellungswelle wurde vom Markt sehr gut angenommen und die Objekte weisen teilweise einen Vorverwertungsgrad von bis zu 70 Prozent auf. „Dies ist besonders bemerkenswert, da die Mieten in diesen topmodernen Neuobjekten in Flachbauten mit bis zu 18,00 EUR/m2 doch über den Durchschnittsmieten von 14,80 EUR/m2 liegen“, sagt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Es sei ein Zeichen dafür, dass die Unternehmen vermehrt nach hochwertigen Erstbezugsflächen Ausschau gehalten haben, in denen die Ansprüche an moderne Arbeits- und Organisationskonzepte ideal umgesetzt werden können.

Ein im Vergleich zum Vorjahr merkbar gestärkter Treiber der Vermietungsleistung waren Co-Working-Anbieter, die mit einem Anteil von ca. 13% am gesamten Flächenumsatz zu einer wichtigen Nachfragegruppe aufgestiegen sind. Anbieter wie z.B. Talent Garden mit ca. 4.900 m2 in der Liechtensteinstraße, Spaces mit ca. 8.000 m2 im Square Plus und ca. 5.000 m2 im The Icon Vienna folgen dem Trend zu mehr Flexibilität am Büromarkt, so Wernhart: „Projektbezogenes Arbeiten und entsprechend schwankende Mitarbeiterzahlen sind für immer mehr Unternehmen die Realität. Daher ist es sinnvoll, in den neuen Büroobjekten auch einen Teil der Flächen für Co-Working-Anbieter konzeptionell einzuplanen, um auf die geänderten Anforderungen der Unternehmen reagieren zu können.“

Für 2019 erwartet Wernhart ein Jahr der Konsolidierung am Wiener Büromarkt. „Aufgrund der Neuflächenproduktion von lediglich 38.000 m² im heurigen Jahr, können auch die noch verbleibenden Erstbezugsflächen der Fertigstellungswelle 2018 vom Markt gut absorbiert werden und die Leerstandsrate wird nach dem kurzfristigen Anstieg im vierten Quartal 2018 im Laufe des ersten Halbjahres 2019 wieder sinken.“ Durch das im Vergleich zum Vorjahr geringere Angebot an verfügbaren Erstbezugsflächen erwartet Wernhart 2019 einen Anstieg der Vermietungsleistung in hochwertig sanierten Zweitbezügen. „Durch den sehr guten Vorverwertungsgrad der Fertigstellungen aus 2018 und der sehr guten Nachfragesituation stehen die Chancen der Vermieter von hochwertig sanierten Zweitbezügen 2019 so gut wie schon lange nicht mehr, diese zu attraktiven Preisen wieder neu zu vermieten.“

Flächenrückgang im Einzelhandel durch Alternativnutzungen verlangsamt

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist derzeit der schwierigste Teilbereich des österreichischen Immobilienmarkts, dennoch mehrten sich zuletzt die positiven Anzeichen. So hat sich der Flächenrückgang zuletzt verlangsamt. 2018 ging die Gesamtverkaufsfläche nur noch um gut 1,9 Prozent zurück, bis 2017 waren es bereits 6 Prozent gewesen. „Österreich startete aber auch von einem extrem hohen Niveau und war im europaweiten Vergleich mit Einzelhandelsflächen eher überversorgt“, erklärt EHL-Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer. „Eine gewisse Konsolidierung tut dem Markt daher in jedem Fall gut.“ Die geringe Neuflächenproduktion und die verstärkte Alternativnutzung von Erdgeschoßflächen, beispielsweise für Gastronomie oder Arztpraxen und andere Gesundheitseinrichtungen, nimmt zusätzlich Druck aus dem Markt.

In den Wiener Top-Lagen am Kohlmarkt und am Graben lassen sich schlicht keine neuen Flächen hervorzaubern – die Nachfrage wäre hier jedenfalls so hoch wie wohl in keiner anderen heimischen Einzelhandelslage. Daher konnten die Spitzenmieten in der Innenstadt ihr hohes Niveau weiterhin halten, während Investoren zuletzt in so gut wie allen anderen Lagen tendenziell Preisabschläge bei Neu- und Wiedervermietungen akzeptieren mussten. Mit stabilen 400 EUR/m2 in den Luxuslagen im ersten Bezirk bleibt Wien auch 2018 unter den zehn teuersten High-Street-Standorten der Welt.

Bitzer bewertet die Aussichten insgesamt positiv: „Speziell Wien ist wegen der stark wachsenden Einwohnerzahl, seiner hohen Wirtschaftskraft und des boomenden Tourismus mittel- und langfristig ein ausgezeichneter Einzelhandelsstandort und zählt zu den gefragtesten Expansionszielen globaler Ketten.“ Auch zeigten eine Reihe gelungener Markteintritte, dass für marktadäquate, neue Konzepte durchaus Nachfrage vorhanden ist. Erfolgsbeispiele sind für Bitzer der von EHL begleitete niederländische Einzelhandelskonzern HEMA, der sich binnen eines Jahres fünf Standorte gesichert hat und kräftig weiter expandiert, der ebenfalls von EHL nach Österreich geholte Feinkostspezialist „Cheese & More“ oder die neuen Modelabels „& other stories“ und „Scotch & Soda“. „Natürlich benötigen Newcomer anfangs nur beschränkte Flächen, aber wenn dem Start ein österreichweites Roll-out folgt, werden diese neuen Player sehr rasch zu nennenswerten Nachfragern für weitere Standorte.“

Starke Nachfrage in allen Segmenten sorgt auch ohne Megadeals für Spitzenergebnis

Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden 2018 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 4 Mrd. umgesetzt. Damit konnte zwar wie erwartet der Spitzenwert aus dem Jahr 2017 nicht wieder erreicht werden, der längerfristige Vergleich zeigt aber, dass nur im Rekordjahr 2017 ein höheres Volumen verzeichnet wurde, sodass 2018 jedenfalls als ausgezeichnetes Investmentjahr einzustufen ist.

„Das Jahr 2018 war von einer außerordentlich starken Transaktionsaktivität gekennzeichnet“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl. „Der österreichische Markt ist sowohl für nationale als auch internationale Investoren ungebrochen attraktiv und das aktuelle Preisniveau wird trotz der fallenden Renditen gut akzeptiert.“ Eine Konsequenz der fehlenden Großtransaktionen ist, dass sich auch sehr finanzstarke Investoren im mittleren Segment engagieren. „Viele Investoren bevorzugen zwar großvolumige Objekte aus Gründen der Transaktions- und Kosteneffizienz, aber im Hinblick auf die zukünftige Fungibilität investiert der Großteil der Kaufinteressenten gerne auch in Immobilien im Bereich zwischen EUR 30 und EUR 100 Mio. In diesem Segment war im vergangenen Jahr eine ansprechende Anzahl an investmenttauglichen Objekten verfügbar, die im Hinblick auf Renditen und Nachhaltigkeit der Erträge den Anforderungen der Käufer entsprechen konnten.“

„Im Wohnbausektor werden derzeit so viele großvolumige Objekte gebaut wie noch nie, während es in den traditionellen Assetklassen Büro und Einzelhandel deutlich zu wenig attraktives Angebot gibt. Aufgrund dieses Trends sowie bedingt durch die sehr gute Performance von Wohnimmobilien und den positiven demographischen Rahmendaten verlagert sich die Investmentaktivität stark auf das Wohnsegment“, erklärt Pöltl. Die demographischen Änderungen und dabei an erster Stelle das prognostizierte Bevölkerungswachstum sowie die weiter fortschreitende Urbanisierung zeichne für eine langfristig stabile Entwicklung, die besonders sicherheitsorientierte Käufer anspreche, ein äußerst nachhaltiges Investmentszenario. Wien bleibt der wichtigste Markt in diesem Segment, aber auch Projekte in den Landeshauptstädten stoßen vermehrt auf Investoreninteresse. Einzige Einschränkung: „Diese Investoren konzentrieren sich ausschließlich auf Neubauobjekte, da diese nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen.“

Die Aussichten für 2019 sind ebenfalls äußerst positiv. Einerseits wird im 1. Quartal 2019 der Abschluss einiger großer Transaktionen, die sich ins nächste Jahr verschoben haben, erwartet, andererseits gibt es bereits Vorbereitungen für eine Vielzahl von Verkaufsprozessen von marktgängigen Objekten, die auf Grund des investitionsfreundlichen Kapitalmarktumfeldes und der hohen Nachfrage sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Investoren gut vom Markt absorbiert werden. Die Renditen werden zumindest im 1. Halbjahr weiter sinken, danach ist mit einer „Seitwärtsbewegung“ zu rechnen. „Trotz der vielen neu auf den Markt kommenden Objekte rechnen wir aber damit, dass die Nachfrage der Investoren das Angebot auch 2019 bei Weitem übersteigen wird und dies auch weiterhin der limitierende Faktor für die Volumsentwicklung sein wird.“

Pöltl erwartet weiter steigendes Engagement der Investoren in den alternativen Assetklassen, Logistik sei beispielsweise sehr stark nachgefragt. „Logistikinvestments sind mit dem wachsenden Onlinehandel sicher besonders zukunftsträchtige Investments, aber vor allem in diesem Segment gibt es in Österreich bei Weitem nicht ausreichend Objekte am Markt, um die Nachfrage auch nur ansatzweise erfüllen zu können.“

Präsentation der Pressekonferenz

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